香港投资移民买房是否划算？

    20年前，富有的香港买家觉得上海房子便宜。如今，曾被嘲笑为“表叔”的大陆买家开始一掷千金地抢购香港房产了。香港似乎逃不开房地产泡沫。因港元盯住美元，香港抵押贷款利率实际上向美国看齐。这意味着目前利率低至2%。，尽管规定首付三成，买家可以从金融公司再借房价的25%，首付最低只有5%。香港政府对此倍感忧虑，周三宣布上调高2，000万港元以上的豪宅印花税，但仅由目前的3.75%提高至4.25%。增加土地供应或更能令市场降温，但港府卖地仍是主要的收入来源，并不希望杀鸡取卵。董建华政府时期曾经狂增土地供应打压房价，导致香港成片负资产，带来社会问题，现任政府不会重蹈覆辙。

    现在香港的政策是欢迎大陆来的资金，还鼓励投资移民，买房买股650万港元就可以。野村证券调查显示，大陆买家现占个人买家总量的15%，在1千万港元以上的房屋领域，21%的需求是来自使用大陆姓名拼法的人士。香港媒体充斥着大陆豪客一掷千金的例子，最近香港卖掉的世界单位价格第一的公寓，就据说是大陆买家所为。

    相对上海，寸土寸金的香港的房价还显得合理。香港部分海景房的价格还低于上海的江景房。如果按照和当地人的收入比较，国内一线城市的价格就更显得虚高。据中国国际金融有限公司估计，上海90平方的房屋如果用20年按揭，20%首付来买，月供相当于上海人平均月收入的106%。香港官方预计，55平房左右的中小户型月供相当于香港人收入的34%。上海的房价大约是平均年收入的12倍，而香港不到8倍。从租金回报来看，上海不过2%，香港为2%-5%。

    如果说大陆房市可能是个泡沫，那也是个坚硬的泡沫，因为至今为止杠杆并不高，这可能是因为很多人把改革开放30年积累的财富都用上了。大陆银行要求首付超过20%。利率成本也更高。即使是首套房买家--能享受30%的利率折扣，在去年低利率的环境下按揭利率亦超4%。但随着房价的飞涨，杠杆已经开始猛增，中国居民2009年度总按揭贷款量大幅增长了48%。经历过泡沫破裂的香港居民或会嘲笑来自大陆的买家的过度挥霍。但相比继续涌入大陆地产市场的投资者，这些关注香港市场的买家仍有理性。