买房贵、租房也贵 新西兰“租房一代”何去何从？

新西兰的租金收益率已经降至20年来的最低水平。这对“租房一代”(Generation Rent)意味着什么？

　　收益率指年租金与总房价之比，反映的是购买出租物业的回报。在新西兰全国各地，根据房产类型和郊区不同，收益率介于2%至9%之间。

　　目前，导致租金收益率下降的因素主要有住宅地税因CV(房产估值)重估而有可能大幅上涨；各地高低不等的基础设施建设费用；以及新政府即将通过的Healthy Homes Guarantee Bill(健康住房保证法案)可能带来的房屋改造支出。

　　另一方面，根据新西兰统计局刚刚发布的，一系列关于家庭收入和经济的报告显示，家庭可支配收入最多为62亿纽币，但消费则最多可达85亿纽币。

　　这意味着，新西兰人的消费超过了他们的支出，外出就餐、酒店、交通、住房和公用事业方面的花费出现增长。换言之，大多数人自2012年以来就没有存钱。

　　从表面上看，大部分物品正在变得越来越昂贵，这意味着租金也有可能随之上涨。

　　“租房一代”指的是这样一类家庭一家人中至少有一人有收入，买不起入门级别的房产，又被称为“中等家庭”(intermediate households)。

　　2015年的一份建筑研究报告指出，20年来，新西兰全国范围内这一群体的数量翻了一番，在奥克兰则增长了182%，数量近20万户。

　　现在，尽管越来越多的人选择租房(出租物业总数达609000套)，租金的上涨速度仍赶不上房价。

　　根据CoreLogic的数据，一方面购房者人数有所增加，另一方面同比销售额却下降了25%。在房屋租赁方面，新西兰全国范围内的租金收益率为3.1%，既是去年9月以来的最低水平，也创下20年来的最低纪录。

　　之所以会出现这种情况，是因为租金和房价的波动周期不一定一致。在2012年以前，租金的上涨幅度与通胀率大致相当。而从2012年年中开始，租户的需求出现增加，租金的涨幅也随之超过通胀率——2012年年中至今，市场房屋存量预计增加了105000套，其中70000套为出租房屋。

　　由此看来，买房代价很大，租房代价也不遑多让。

　　未来会如何？新西兰许多出租房屋不合标准，这已算不上秘密，租客无疑会欢迎政府关于“确保出租房屋温暖干燥”的承诺。业主则可能不会那么开心，因为他们面临着要负担安装热泵、接受调查和实施改造等合规成本的前景。

　　不过，这些成本并不一定能通过租金上涨得到“回收”，因为租金要受同类地产的区域价格影响，也受租客的支付能力限制，进而与工资和薪酬水平挂钩。

　　，房价、创纪录水平的净移入移民数量、房屋所有率的下降，以及以Airbnb(租房网站)形式的旅游业，都会对租赁市场施加更大压力，这些成本都有可能会被转嫁给租户。

　　按照过往模式判断，在市场行情下一波动荡到来前，租金涨幅很可能仍将延续与通胀率类似的模式，但谁也不能确保这一预测万无一失。