新加坡房地产制度

新加坡是一个城市型岛国,土地面积仅618平方公里,其中国有土地占78%,私人土地占22%,1959年,新加坡独立后制定了一系列房地产管理法规,在土地管理方面,土地管理工作由国家律政部下属的土地局负责。土地局设征用土地、拍卖土地、管理公地、综合行政4个业务部门,前三个部门分管土地的进、出、用三个环节,具体包括:根据公共工程的需要征用私人土地,对政府供地向发展商进行招标出售,发放和更换土地使用证,加强工地管理监督和违章建筑处理,承办工地临时出租,收取土地使用费,进行土地测量立界等。新加坡国家土地法令主要有:地界法、特别产业法、产业转让法、联邦土地局法、海岸线法、建屋局法、土地征用法、土地改良法、土地局授权法、土地地契法、土地地界法、规划法、地价租赁金发、地契注册法、国家公地法、侵犯国家公地法、转移土地法等20多种。

新加坡的土地管理制度基本类似于英联邦国家的批赁制度,与香港十分接近。除少数历史遗留的私人永业权益外,没有私人承业土地,即土地所有权属于政府,而由单位和个人占有土地使用权,使用券采用有限年限制,按不同地段和用途一般为30年、60年、99年,个人有999年的。地价和年期亦有关系。在规定年期内,可以自由转让、买卖,试用期满,土地使用权连同地上物无偿归政府所有,也可以到期续用,向政府申请按地价估值付费,土地使用年限标准通常是:娱乐用地15年,学校用地30年,在裕廓工业区使用权限一般为30年,最长的60年。新加坡政府开发建设城市,有的也向私人协商购买土地,由政府支付补偿费用,但新加坡政府规定一律按1973年的地价补偿,并对搬迁的居民和店铺,在新加坡其房租享受一定的优惠。

对于房地产开发需要的建设用地,政府采取批赁出售,即使用公用地也有偿划拨但费用较低。土地使用权出售一般采取招标方法:由政府完成拆建安置和三通一平,规定基地发展方向及规划要求,确定设计要求和建设年限。当完成招标后,由政府组织专家评议。